Entwicklung von Neubaugebieten im Aufkauf- und Rückerwerbmodell
Gemäß dem Grundsatzbeschluss des Gemeinderats vom 19.10.2009 wird eine Baulandentwicklung nur noch dort erfolgen, wo die Gemeinde zuvor Eigentümerin aller Grundstücke geworden ist. Gleichzeitig soll es den bisherigen Eigentümern von Einwurfsflächen ermöglicht werden, Bauplätze von der Gemeinde mit einer Bauverpflichtung zurück zu erwerben.
Bei den bisherigen Bemühungen hat sich jedoch herausgestellt, dass es einen deutlichen Zeit- und Verwaltungsaufwand darstellt, bauleitplanerisch günstigere und daher von der Gemeindeverwaltung favorisierte Erweiterungsflächen gegen Vorbehalte oder gar Widerstand der Eigentümer umsetzen zu wollen.
Da sich alle im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Erweiterungsflächen für Wohnbau grundsätzlich als Standort eines neuen Baugebietes eignen und rechtlich einer Planung zugänglich sind, wird eine erfolgreiche Baulandentwicklung im Aufkaufmodell künftig vorrangig von der Bereitschaft der Eigentümer zur Mitwirkung abhängen.
Derzeitiger Stand
Februar 2019: Im Jahr 2016 erfolgte der Beschluss zu den Rahmenbedingungen für ein Aufkauf- und Rückerwerbsmodell für alle Bauentwicklungsflächen. Auf Grundlage dieser Rahmenbedingungen wurden im Dezember 2016 alle Grundstückseigentümer zu ihrer Bereitschaft zum Verkauf ihrer Grundstücke an die Gemeinde befragt. Nach Auswertung der Befragung legte der Gemeinderat dann im März 2017 fest, dass die Gebiete mit hoher Zustimmungsrate sukzessive entwickelt werden sollen. Begonnen wurde diese sukzessive Entwicklung im Jahr 2018 mit dem Gebiet „Hottenberg-West“ in Ammerbuch-Poltringen. Im Jahr 2019 starten wir nun mit dem Gebiet „Wolfsberg III“ in Ammerbuch-Reusten. Ganz am Beginn der Entwicklung steht der Aufkauf der Grundstücke im künftigen Planungsgebiet.
Ursprünglich war angedacht, die benötigten Grundstücke über den Abschluss eines Optionsvertrages zu sichern. Bei den geplanten Optionsverträgen handelt es sich rechtlich um ein Erwerbsangebot, das die Grundstückseigentümer der Gemeinde unterbreiten und an das sie sich über den Optionszeitraum (geplant waren 5 Jahre) gebunden halten. In dieser Zeit kann die Gemeinde das Angebot jederzeit annehmen, muss es jedoch nicht.
Die Rechtsprechung hat zwischenzeitlich geurteilt, dass eine solche Konstellation unzulässig ist. Die ursprünglich vorgesehenen Optionsverträge können daher nicht wie geplant abgeschlossen werden. Um die geplante Entwicklung der Gebiete im Aufkauf- und Rückerwerbsmodell dennoch umsetzen zu können, hat die Verwaltung gemeinsam mit der Notariatskanzlei Lehmann & Jäger aus Tübingen geprüft, welche zulässige Vertragsgestaltung stattdessen in Frage kommt. Daraufhin hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 19.03.2018 beschlossen, den Aufkauf- und Rückerwerb mit dem folgenden Vertragsmodell fortzuführen:
Rahmenbedingungen zur Ausweisung von Neubaugebieten in Ammerbuch (PDF-Datei) (161 KB)
November 2018: Aufgrund rechtlicher Änderungen hat der Gemeinderat im März 2018 die Rahmenbedingungen des Aufkauf- und Rückerwerbsmodells geändert. Die neuen Bedingungen sind momentan in der Überarbeitung und werden in Kürze hier veröffentlicht.
Dezember 2016: Die Gemeindeverwaltung ist aktuell dabei, die Bereitschaft der Eigentümer zur Mitwirkung beim Aufkauf- und Rückerwerbmodell flächendeckend für sämtliche möglichen Wohnbauerweiterungsflächen in Ammerbuch abzufragen. Nach der Auswertung des Rücklaufs werden dem Gemeinderat Vorschläge zur konkreten Umsetzung von Neubaugebieten unterbreitet. Die Entscheidung hierüber kann voraussichtlich noch im ersten Quartal 2017 getroffen werden.
November 2016: Ausgangsbasis für die Kaufpreise, zu denen die Gemeinde die Erweiterungsflächen aufkauft, ist der Verkehrswert im jeweiligen Gebiet. Im Hinblick darauf, welcher Bodenrichtwert zum heutigen Zeitpunkt für die Flächen gelten würde, wenn sie bereits Baulandqualität hätten, hat der Gutachterausschuss Baulandpreise für die Erweiterungsflächen festgelegt. Da die Erschließungskosten in den Gebieten erst mit der tatsächlichen Erschließung umgelegt und abgelöst werden, wurden die Verkehrswerte noch um einen Ansatz für Erschließungskosten bereinigt. Übersichtskarten mit den Verkehrswerten für Rohbauland können Sie hier herunterladen.
Übersichtskarten Rohbaulandpreise (Stand 2016):
Altingen (PDF-Datei) (4 MB)
Breitenholz (PDF-Datei) (2 MB)
Entringen (PDF-Datei) (4 MB)
Pfäffingen (PDF-Datei) (2 MB)
Poltringen (PDF-Datei) (3 MB)
Reusten (PDF-Datei) (3 MB)
Oktober 2016: Zunächst fanden Infoveranstaltung für alle betroffenen Eigentümer zur Vorstellung des Aufkauf- und Rückerwerbmodells statt. Die PowerPoint-Präsentation zu den Infoveranstaltungen können Sie hier herunterladen.
Präsentation Aufkauf- und Rückerwerbmodell (PDF-Datei) (4 MB)
Fragen & Antworten zum Aufkauf- und Rückerwerbmodell
Die flächendeckende Abfrage der Eigentümer zur Verkaufsbereitschaft hinsichtlich der Erweiterungsfläche lief bis Ende Januar 2017. Von Seiten der betroffenen Eigentümer wurden und werden zahlreiche Fragen zum Thema gestellt. Die wichtigsten und häufigsten stellen wir hier fortlaufend für Sie zusammen und geben gerne Antwort.
Wenn auch Sie eine Frage zur Entwicklung von Neubaugebieten in Ammerbuch haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Wie kann ich mit den anderen betroffenen Eigentümern in meinem Gebiet in Kontakt treten?
Alle personenbezogenen Angaben zu den Eigentümern, die von der Gemeinde angeschrieben wurden, unterliegen dem Datenschutz. Sie dürfen daher von der Gemeinde nicht einfach an Dritte weitergegeben werden. Während die einen sich gerne mit den Miteigentümern im Gebiet beratschlagen würden, wünschen oder benötigen andere dies nicht.
Der Austausch zwischen den Grundstückseigentümern kann deshalb nicht von der Gemeinde initiiert werden, sondern nur auf freiwilliger Basis erfolgen. Auf Ihren Wunsch können wir einen entsprechenden Aufruf an dieser Stelle veröffentlichen – kommen Sie gerne auf uns zu!
Steht der Kaufpreis für den Rückerwerb eines Bauplatzes heute schon fest?
Nein, der Kaufpreis für den Rückerwerb eines Bauplatzes steht heute noch nicht fest.
Zentraler Ausgangspunkt für die gesamte Preisermittlung im Aufkauf- und Rückerwerbsmodell ist der Verkehrswert der überplanten und noch unerschlossenen Bauflächen. Dieser wurde zur Erstellung der Angebote für den jetzigen Zeitpunkt ermittelt und orientiert sich immer am aktuellen Preisniveau. Bis zur Fertigstellung eines Baugebietes können aber noch einige Jahre vergehen und der Verkehrswert kann sich in dieser Zeit auch noch verändern. Ob die Preise eher steigen oder fallen werden, lässt sich aus heutiger Sicht nicht sagen.
Wenn das Baugebiet fertiggestellt ist, werden die dortigen Bauplätze alle zum grundsätzlich gleichen Quadratmeterpreis verkauft – egal, ob die Käufer im Rahmen des Rückerwerbs oder nach den Vergaberichtlinien zum Zuge gekommen sind. Der Kaufpreis folgt also dem künftigen Verkehrswert und kann deshalb zum heutigen Zeitpunkt noch nicht verbindlich festgelegt sein.
Die Erfahrung zeigt aber, dass sich die Bauplatzpreise der Gemeinde immer in einer angemessenen Größenordnung bewegen. Die Gemeinde darf zwar Ihr Grundvermögen nicht unter Wert verkaufen, im direkten Vergleich fallen die Kaufpreise bei privaten Bauplatzverkäufen aber in den meisten Fällen deutlich höher aus. Es muss deshalb nicht befürchtet werden, dass die Bauplatzpreise der Gemeinde unangemessen hoch sein werden. Alle Erwerber – egal, ob im Rückerwerb oder nach den Vergaberichtlinien – kaufen die gemeindeeigenen Bauplätze zu einem realistischen und verbindlichen Kaufpreis, ohne einen Preiskampf durch zahlungskräftigere Mitbewerber befürchten zu müssen.
Der Vorteil als Rückerwerber gegenüber einem Käufer gemäß den Vergaberichtlinien besteht also nicht in einem günstigeren oder zum heutigen Zeitpunkt bereits festgelegten Kaufpreis. Vielmehr erhält man als Rückerwerber ein direktes Recht auf den Erwerb eines Bauplatzes, ohne sich nach den Kriterien der Vergaberichtlinien gegen andere Bewerber durchsetzen zu müssen. Zudem haben Rückerwerber die Möglichkeit, den Bauplatz unbebaut weiter zu verkaufen – während Erwerber nach den Vergaberichtlinien verpflichtet sind, das Grundstück innerhalb der Bauverpflichtung selbst zu bebauen.
Im Übrigen ist der Rückerwerbsanspruch nur ein Recht, nicht aber eine Pflicht zum Kauf des Bauplatzes. Die Gemeinde ist dadurch verpflichtet, den Berechtigten einen Bauplatz zu reservieren. Die Berechtigten sind aber nicht verpflichtet, ihren Anspruch auch geltend zu machen und den Bauplatz um jeden Preis und in jedem Fall zu kaufen. Mit dem Recht auf den Rückerwerb eines Bauplatzes können also Vorteile gegenüber den anderen Bewerbern gesichert werden, ohne sich bereits jetzt zum Kauf des Bauplatzes verpflichten zu müssen.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Verkehrswerten um Netto-Baulandpreise handelt, in denen die Erschließung (Straßen, Kanäle und Wasserleitungen) noch nicht enthalten ist. Die Erschließungskosten werden mit der Erschließung des Gebietes auf die Käufer verteilt und von diesen gezahlt. Sie hängen vom tatsächlichen Aufwand und von der künftigen Preisentwicklung für Bauleistungen ab und stehen heute noch nicht fest. Für 2016 ist man von Erschließungskosten in Höhe von ca. 50,- € bis 55,- €/m² Bauplatz ausgegangen.
Umgekehrt wirkt sich eine Steigerung der künftigen Verkehrswerte übrigens auch auf den Aufkauf der Grundstücke durch die Gemeinde aus:
Der Aufkauf wird ja über Optionsverträge geregelt – und wenn die Optionen gezogen werden und der Kaufpreis ausgezahlt wird, kann sich der Verkehrswert tatsächlich geändert haben. Auf den Bauerwartungslandpreis beim Abschluss der Optionsverträge und die pauschalen Kosten der Baureifmachung hat dies keine Auswirkungen. Auf die anderen Positionen der Berechnung, vor allem auf den Wertzuwachs, würde sich eine Änderung des Verkehrswertes aber doch auswirken. Hier hat sich die Gemeinde entschieden, eine eventuelle Steigerung des Verkehrswertes zugunsten der Erwerber zu berücksichtigen, eine eventuelle Senkung des Verkehrswertes hingegen nicht weiterzugeben. Sollte also der künftige Verkehrswert höher sein als der heutige, wird auch die Auszahlungssumme höher ausfallen; sollte er niedriger sein als der heutige, bleibt die vereinbarte Angebotssumme bestehen.
Beim Aufkauf der Grundstücke ist der aktuelle Verkehrswert also ein verbindlicher Mindestwert als Ausgangswert für die Berechnung des Kaufpreises.